Heb je plannen om woningen of bedrijfsruimte te ontwikkelen? Dan vraag je je misschien af welke contracten je nodig hebt. Binnen projectontwikkeling bestaan veel soorten overeenkomsten, elk met een eigen focus. In deze blog – de eerste uit een serie – ontdek je welke contracten vaak voorkomen. De komende tijd gaan we dieper in op een aantal van deze overeenkomsten.

Wat staat er op het spel?

Projectontwikkeling kost tijd, geld en energie. Meestal werk je samen met investeerders, architecten, aannemers en grondbezitters. Ieder heeft een eigen belang. Duidelijke contracten maken afspraken inzichtelijk, verdelen risico’s en helpen je grip houden op budget, planning en kwaliteit.

Een overzicht van de meest gebruikte contracten binnen projectontwikkeling:

1. Optie- of intentieovereenkomst

Wil je voordat het project van start gaat zeker weten dat je toegang hebt tot een stuk grond of pand? Maar heb je tijd en ruimte nodig om de haalbaarheid te onderzoeken, vergunningen te regelen of de financiering rond te maken? Sluit dan een optie- of intentieovereenkomst. Daarmee voorkom je dat een ander er met de grond of het pand vandoor gaat. Besteed in deze overeenkomst altijd veel aandacht aan de voorbehouden.

2. Aanvang samenwerkingsovereenkomst

Vaak het startpunt van een project: de samenwerkingsovereenkomst tussen de ontwikkelaar en de grond- of pandeigenaar. Hierin leg je onder meer afspraken vast over wie wat inbrengt (grond, geld, expertise) en hoe jullie de opbrengsten, kosten en risico’s verdelen. Ook is het goed om hierin afspraken over looptijd en ontbinding vast te leggen. Want als een van de partijen stopt, wil de ander weten wat er gebeurt met de grond en de geïnvesteerde middelen.

3. Bouwteamovereenkomst

Je kunt er ook voor kiezen om in bouwteamverband te gaan werken. De aannemer, opdrachtgever en architect ontwerpen in dat geval samen. Dit voorkomt verrassingen in kosten en planning. Het bouwteam deelt risico’s en denkt actief mee. Zo voorkom je dat je achteraf aanpassingen moet doorvoeren omdat de bouw te duur uitpakt.

4. Aannemingsovereenkomst

Het bouwen zelf vraagt om heldere afspraken. Wie voert de bouw uit en wat gebeurt er bij vertraging? Een aannemingsovereenkomst beschrijft de verplichtingen voor de aannemer. Kies je voor een klassieke vorm (UAV 2012)? Dan regelt de aannemer vooral de uitvoering. Bij een UAV-GC 2005-of UAV-GC 2025-contract liggen er ook ontwerptaken bij de aannemer. Deze optie is interessant als je als opdrachtgever meer verantwoordelijkheden bij de aannemer wilt leggen. Let daarbij wel op de kwaliteitseisen en de bewaking van het budget.

Lees ook: ‘UAV-GC 2025: de belangrijkste wijzigingen op een rij’

5. Koop-/aannemingsovereenkomst

Bij een koop-/aannemingsovereenkomst koopt de opdrachtgever een nog te bouwen woning en de ontwikkelaar-aannemer verplicht zich die woning te bouwen en op te leveren. In dit type overeenkomst is het belangrijk om vast te leggen wanneer de ‘oplevering’ is (en wat er gebeurt als dat later wordt), wat de afwerkingsniveaus zijn en hoe de (termijn)betalingen lopen. Ook is het goed om afbouwgaranties op te nemen.

6. Ontwikkelingsovereenkomst

Geef je de ontwikkeling liever uit handen aan een specialist? Gebruik dan een ontwikkelingsovereenkomst. Daarin staat dat de ontwikkelaar alles regelt, van ontwerp en vergunningen tot financiering en verkoop. Hier is het van belang om de scope goed te definiëren: welke stappen hoort de ontwikkelaar uit te voeren? Wat is het budget en wie tekent waarvoor? Benoem ook wie verantwoordelijk is voor onvoorziene kosten. Dit voorkomt onduidelijkheid als er tussentijds wijzigingen nodig zijn.

7. Turnkey-overeenkomst

Wil je een project sleutel-klaar opleveren? Dan is een turnkey-overeenkomst interessant. De opdrachtnemer regelt ontwerp, bouw en oplevering in één pakket. Dat scheelt jou werk en is handig als je weinig tijd hebt, maar vraagt wel om heldere afspraken over kwaliteit en tijd.

Lees ook: ‘Projectontwikkeling: 3 juridische aandachtspunten’

8. Financieringsovereenkomst

Projectontwikkeling is natuurlijk niet allemaal creatief schetsen en graven: er moet ook geld in. De projectfinanciering regel je vaak met een bank of investeerder. Daarvoor sluit je een financieringsovereenkomst. Hierin staan afspraken over rente, aflossing en zekerheden. Belangrijk is om hier verschillende scenario’s in op te nemen: wat doe je als de bouw langer duurt of de verkoop achterblijft?

Concreet aan de slag

Met duidelijke contracten houd je grip op je project en borg je kwaliteit. Als je weet wie welk risico draagt, neem je bovendien makkelijker beslissingen. Dit overzicht geeft alvast een beeld van de belangrijkste contracten bij projectontwikkeling. In de komende blogs gaan we dieper in op onderwerpen als de intentieovereenkomst en de samenwerkingsovereenkomst.

Even sparren?

Wil je sparren over jouw project of heb je vragen over een contract? Neem dan gerust contact met mij op (via nathalie@mijn-advocaat.com of 06 460 873 78), ik help je graag.

Met vriendelijke groet,

Nathalie