Eind oktober kwam in het nieuws dat DNB-president Klaas Knot het kabinet opriep de Wet betaalbare huur terug te draaien. Sinds de invoering van deze wet, op 1 juli 2024, is het aanbod aan huurwoningen in het middensegment flink geslonken. Omdat verhuurders van deze woningen bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst gebonden zijn aan een maximale huurprijs, besluiten veel – vooral kleinere verhuurders – die huurwoningen te verkopen. In deze blog staan we stil bij de (gevolgen van de) Wet betaalbare huur.

De Wet betaalbare huur – hoe zit het ook alweer?

Zoals gezegd is de Wet betaalbare huur ingegaan per 1 juli 2024, althans voor huurovereenkomsten die vanaf die datum worden gesloten in de (voorheen) vrije sector. De wet heeft tot doel om huren betaalbaarder te maken. Hoe? Onder meer door:

• Het puntenstelsel van de sociale huursector (het Woningwaarderingsstelsel; WWS) ook toe te passen op middenhuur. Het WWS kent punten toe aan een woning op basis van objectieve criteria zoals grootte, energielabel en kwaliteit. Bij ieder puntenaantal hoort een maximale huurprijs.
• Voor deze middensector een maximale huurprijs in te stellen van € 879,67 tot € 1.157,95 per maand, voor woningen met een puntentelling tussen de 144 en 186 punten.
• Huurders in deze middensector voor geschillen over de huurprijs, de jaarlijkse huurverhoging of de servicekosten toegang te geven tot de Huurcommissie en de gemeente.

Vanaf komend jaar komt hier nog een aantal zaken bij:

• Verhuurders moeten vanaf 1 januari 2025 de WWS-puntentelling als bijlage bij de huurovereenkomst voegen. Zo wordt het voor huurders duidelijk of de huurprijs rechtmatig is.
• Gemeenten krijgen vanaf 1 januari 2025 een toezichtrol. Dit betekent dat zij gaan controleren of verhuurders zich aan de Wet betaalbare huur houden. Verhuurders die zich hier niet aan houden kunnen boetes verwachten. Uiteindelijk kan de gemeente ook besluiten de verhuurvergunning in te trekken.

Voor huurovereenkomsten die voor 1 juli 2024 zijn gesloten blijft overigens het oude regime gelden. Dit betekent dat huurwoningen die boven 144 punten uitkomen gedurende die overeenkomsten nog in de vrije sector vallen. De Wet betaalbare huur gaat pas in op het moment dat er een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten. Woningen vanaf 187 punten blijven ook bij nieuwe huurovereenkomsten in de vrije sector vallen.

Lees ook: ‘Huurovereenkomst: 7 zaken die je als verhuurder moet weten’

Gevolgen voor verhuurders

Veel verhuurders die door de invoering van de Wet betaalbare huur in het middensegment zijn uitgekomen zijn hier niet blij mee. Veel van deze verhuurders hebben de woningen op de top van de markt gekocht, vaak boven de vraagprijs. In duurdere gemeenten speelt daarbij onder meer nog mee dat de WOZ-waarde minder sterk meetelt in de puntentelling en het energielabel zwaarder. Woningen met een slecht energielabel (E, F of G) krijgen namelijk aftrekpunten, woningen met een goed energielabel krijgen extra punten. Willen verhuurders meer punten ‘scoren’? Dan zullen zij dus moeten investeren om de woning beter te isoleren. Daardoor kan het zijn dat het niet langer rendabel is om woningen te verhuren, waardoor zij genoodzaakt zullen zijn deze woningen in de verkoop te doen. Aan de andere kant kan een investering in duurzaamheid er ook voor zorgen dat een woning boven de 186 punten uitkomt en daardoor in de vrije sector valt.

Voor verhuurders voor wie het nog wel rendabel is om woningen te verhuren, betekent dit dat zij zich moeten houden aan strengere regels rondom huurprijzen en huurovereenkomsten. Sinds 1 juli 2024 is het namelijk ook niet meer mogelijk om – uitzonderingen daargelaten – tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten.

Conclusie

De kans is niet heel groot dat de Wet betaalbare huur zal worden teruggedraaid. De oproep van Klaas Knot heeft niet veel navolging gehad. Sterker nog, verschillende partijen in de markt hebben aangegeven juist blij te zijn met de gevolgen van de nieuwe wet, omdat veel huurders sinds 1 juli 2024 gemiddeld € 190 per maand minder huur hoeven te betalen. Ook zijn er relatief veel woningen teruggevloeid naar de koopsector, en dat is iets waar vooral starters van hebben geprofiteerd.

Ben jij verhuurder en wil je even sparren over een huurovereenkomst? Of je huurovereenkomsten laten herzien? Neem dan gerust contact met mij op (via nathalie@mijn-advocaat.com of 06 460 873 78), ik help je graag.

Met vriendelijke groet,

Nathalie