Bij huur en verhuur van woon-, kantoor en bedrijfsruimte maken verhuurders vaak gebruik van modelhuurovereenkomsten van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ). Hoewel de ROZ-modellen (en de bijbehorende algemene bepalingen) prima modellen zijn, staan er geen specifieke bepalingen in. Ook is het in veel gevallen mogelijk van de bepalingen uit het model af te wijken. Zoals de ROZ het zelf aangeeft op de website:

De ROZ-modellen bevatten uitgangspunten, die nadere invulling behoeven om tot een contract tussen partijen te komen. Het zijn geen standaarden of kant-en-klare huurcontracten.

In mijn praktijk zie ik echter regelmatig dat enkel de gestandaardiseerde modellen worden gebruikt. Ook als deze minder of niet passend zijn voor een bepaalde situatie. Dit kan zorgen voor onnodige discussies en conflicten. Daarom geef ik in deze blog 3 aandachtspunten waarmee je als verhuurder rekening moet houden als je gebruik wilt maken van een ROZ-model.

#1. Kies het juiste het juiste ROZ-model

Er zijn grofweg drie verschillende ROZ-modellen, die zien op drie verschillende huurregimes: woonruimte, kantoorruimte en overige bedrijfsruimte. In de praktijk gebruiken verhuurders nog wel eens het verkeerde model. Dit komt dan doordat het huurobject kenmerken heeft van verschillende regimes. Denk bijvoorbeeld aan een pand met meerdere functies, zoals een winkel met opslag, een showroom die alleen op afspraak open is, of een restaurant of andere bedrijfsruimte met een bovenwoning. Het is belangrijk om het juiste model te kiezen. Genoemde huurregimes verschillen namelijk als het gaat om de duur van de huurovereenkomst, mogelijkheden tot (tussentijds) beëindigen en de mogelijkheden om af te wijken van het model.

Ga dus als verhuurder goed na wat de hoofdfunctie van het huurobject is. Als dat kantoorruimte is gebruikt u als uitgangspunt het ROZ-model kantoorruimte en bijbehorende algemene bepalingen. Voor de verhuur van andere bedrijfsruimte (zoals horeca en winkels), gebruikt u het ROZ-model winkelruimte en bijbehorende algemene bepalingen.

Overigens is het niet voldoende om de algemene bepalingen in het huurcontract van toepassing te verklaren. De huurder moet een set algemene bepalingen ontvangen en voor ontvangst tekenen. Gebeurt dat niet? Dan bestaat er een risico dat de algemene bepalingen achteraf niet geldig zijn. In dat geval ontbreekt er een groot deel aan uitgewerkte bepalingen ten aanzien van onderhoud, herstel gebreken, uitsluiting van aansprakelijk, betalingen, indexeringen, enzovoorts.

#2. Bepaal of onderhuur is toegestaan

In de algemene bepalingen behorende bij de ROZ-modellen is standaard opgenomen dat onderhuur niet is toegestaan. Maar in sommige modellen is hierop een uitzondering te vinden. In het ROZ-model kantoorruimte staat namelijk dat onderhuur wel is toegestaan als de onderhuurder een zuster-of dochteronderneming is van de hoofdhuurder. Uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de verhuurder is dan niet nodig. Voor jou als verhuurder kan het echter onwenselijk zijn om niet de regie te hebben over wie er onderhuurt. Je zult op zijn minst willen weten welk type bedrijf de onderhuurder uitoefent en of hij de huur wel kan betalen. Voor jou als verhuurder is het dus van belang om de uitzonderingsbepaling uit te sluiten.

Als onderhuur wel is toegestaan, wordt in de praktijk vaak het hoofdhuurcontract een-op-een gebruikt voor het onderhuurcontract. Als je dan de onderhuurbepaling in het onderhuurcontract niet aanpast, kan er een keten aan onder(ver)huur ontstaan. Het is dus belangrijk om de mogelijkheid tot onderhuur in het onderhuurcontract uit te laten sluiten.

#3. Formuleer de bestemming concreet

Wij zien vaak dat de bestemming van het huurobject heel algemeen wordt geformuleerd. Dit is meer in het belang van huurders dan verhuurders. Bijvoorbeeld op het moment dat als bestemming enkel winkelruimte is opgenomen. Dan zit er geen restrictie aan het soort winkel dat geëxploiteerd mag worden. Als je graag wil dat er een bepaald type winkel in het pand gevestigd wordt, zoals een kledingwinkel, bouwmarkt of luxe delicatessenzaak, is het noodzakelijk dit als zodanig in de bestemming op te nemen. Dit kan ook weer van belang zijn als je als verhuurder meerdere huurobjecten in een bepaalde straat/regio heeft, of een bepaalde uitstraling wenst te geven aan het huurobject.

Daarnaast geldt dat indien er sprake is van een specifieke bestemming, maar een huurder de exploitatie wil wijzigen, de huurder hiervoor toestemming moet vragen. Als je akkoord bent met de gewijzigde exploitatie kan je een addendum bij de huurovereenkomst (laten) maken, waarin de nieuwe afspraken staan. Op die manier houd je als verhuurder regie over het huurobject. Let bij een eventuele wijziging wel op dat geen ander huurregime van toepassing wordt. Het kan dus goed zijn om je hierover te laten adviseren.

Lees ook: ‘Huurovereenkomst: 7 zaken die je als verhuurder moet weten’

Even sparren?

Heb je vragen? Of wil je even sparren over een huurovereenkomst? Of wil je jouw ROZ-modellen passend laten maken? Neem dan gerust contact met mij op (via nathalie@mijn-advocaat.com of 06 460 873 78), ik help je graag.

Met vriendelijke groet,

Nathalie