Of het nu gaat om een kleinschalig project met een aantal woningen of de (her)ontwikkeling van een bedrijfspand: bij projectontwikkeling komt veel kijken. Technische expertise, financiële risico’s en veel verschillende stappen die goed op elkaar moeten worden afgestemd. Meestal zijn hier veel andere partijen bij betrokken. Grondeigenaren, financiers/beleggers, architecten, constructeurs en (onder)aannemers, kopers en/of huurders en uiteraard – als het bestemmingsplan moet worden gewijzigd en er vergunningen nodig zijn – de gemeente. In deze dynamiek is het zaak om de juridische risico’s goed af te dichten. In deze blog vertel ik je waar je zoal op moet letten.

#1. Goede afstemming contracten

Als projectontwikkelaar of ontwikkelende aannemer ben je niet alleen verantwoordelijk voor het plan, maar ook voor de contracten met de (onder)aannemer(s) en voor de vergunningen en financiering van het project. Daarnaast ben je afhankelijk van veel verschillende partijen. Dit maakt dat je veel risico loopt en vraagt dus om een goede afstemming van de verschillende contracten. Want hoe ga je bijvoorbeeld bij de grondaankoop om met onzekere gebeurtenissen als een bestemmingsplanwijziging of het verlenen van een vergunning? Welke opschortende of ontbindende voorwaarden moet je opnemen in de koopovereenkomst? Welke samenwerkingsovereenkomst sluit je met wie en waar moet je dan op letten? Wie neemt welke taak op zich: gaat de aannemer enkel bouwen of ook ontwerpen en wie is verantwoordelijk voor de verkoop aan derden? Wat spreek je af over vertragingen en andere kostenverhogende omstandigheden? En als je met meerdere partijen een project ontwikkelt: voor wie zijn de risico’s als delen van het project niet worden verkocht of verhuurd?

Gelet op deze risico’s en valkuilen is het van belang om in een vroegtijdig stadium juridisch advies in te winnen.

#2. Risico’s spreiden

Als je een project gaat ontwikkelen zit je natuurlijk niet te wachten op vuistdikke contracten waarin alle risico’s zijn afgedicht. En de partijen waarmee je zaken doet vaak ook niet. Als iets de energie uit een project haalt zijn het wel eindeloze onderhandelingen over risico’s en aansprakelijkheid. Gelukkig is het mogelijk om op andere manieren risico’s te spreiden. Bijvoorbeeld door verschillende activiteiten binnen een project in afzonderlijke bv’s onder te brengen. Zo kan je het eigendom van de grond, de exploitatie/aanneming en (bijvoorbeeld) de verhuur onderbrengen in verschillende bv’s. Ontstaat er dan op enig moment een conflict met een van de partijen? Dan blijft de discussie beperkt tot dat onderdeel of die fase van het project.

#3. Schriftelijke communicatie

In de bouw zijn mondelinge afspraken aan de orde van de dag. Vaak is dat geen probleem, maar dat wordt anders als er een geschil is en je een beroep wil doen op de gemaakte afspraken. Dan komt het erop aan wat je kunt aantonen. Daarom is het goed om belangrijke zaken die te maken hebben met termijnen, vertragingen, kosten, meer- en minderwerk altijd schriftelijk te bevestigen en deze communicatie ook te bewaren. Op die manier kan je hier altijd op terugvallen.

Even sparren?

Wil je even sparren over jouw project? Aan de voorkant of omdat je lopende het project met een geschil of (dreigend) conflict zit? Ik adviseer veel over projectontwikkeling en sta verschillende spelers in dit proces bij. Dit maakt dat ik ook jou goed kan adviseren. Neem dus gerust contact met mij op (via nathalie@mijn-advocaat.com of 06 460 873 78), ik sta je graag te woord.

Met vriendelijke groet,

Nathalie