Bij het aangaan van een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte is het belangrijk om duidelijke afspraken te maken over de risicoverdeling tussen huurder en verhuurder. Deze verdeling bepaalt wie tijdens de looptijd van de overeenkomst verantwoordelijk is voor bepaalde verplichtingen, kosten en risico’s. In deze blog bespreek ik een aantal punten waarop ik het in de praktijk soms mis zie gaan. Hierbij ligt de focus op de ‘230a-bedrijfsruimte’ (kantoorpanden, praktijkruimtes en werkplaatsen, zoals bedoeld artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek).

De huurovereenkomst voor 230a-bedrijfsruimte is vormvrij

Anders dan bij de verhuur van woon- en winkelruimte is de huurovereenkomst voor een 230a-bedrijfsruimte vormvrij. Dit betekent dat het partijen in principe vrijstaat om zelf afspraken te maken.

In de praktijk maken veel verhuurders gebruik van modelhuurovereenkomsten van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ). Omdat ROZ een platform is voor professionele partijen in het vastgoed (eigenaren, projectontwikkelaars, bemiddelaars, etc.) zijn de ROZ-modellen vooral opgesteld vanuit het perspectief van de verhuurder. Daarbij heeft men echter wel rekening gehouden met de belangen van huurder(s). Bij ieder ROZ-model komt ook een set algemene bepalingen.

Lees ook: ‘ROZ-modellen: 3 aandachtspunten voor verhuurders’

Omdat de huurovereenkomst voor een 230a-bedrijfsruimte vormvrij is, kan je in veel gevallen van het ROZ-model afwijken. Daarbij is het wel van belang om de risicoverdeling goed in het oog te houden.

Risicoverdeling

Als het gaat om de risicoverdeling tussen huurder en verhuurder, aan welke onderwerpen moet je dan zoal denken?

1. Onderhoudsrisico’s

In de huurovereenkomst moeten partijen afspraken maken over de onderhoudsverdeling. In de algemene bepalingen bij het ROZ-model bedrijfsruimte is bijvoorbeeld opgenomen dat – kort gezegd – het ‘groot onderhoud’ voor rekening en risico komt van de verhuurder. Het ‘klein onderhoud’ en herstelwerk zijn voor rekening en risico van de huurder.

Zoals aangegeven is het mogelijk om andere afspraken te maken. Bijvoorbeeld in een zogenoemde ‘triple net’ huurovereenkomst. In deze overeenkomst komen, naast alle belastingen en de aan het pand gerelateerde verzekeringen, alle onderhoudskosten voor rekening en risico van de huurder.

In de praktijk gaat het daar nog wel eens mis. Want als de huurder zich niet aan de onderhoudsplicht houdt, kan de verhuurder worden geconfronteerd met achterstallig onderhoud en/of een waardevermindering van het pand. In dit soort gevallen is het dus belangrijk om aanvullende afspraken vast te leggen. Wat houdt de onderhoudsplicht van de huurder in? Hoe en hoe vaak controleert de verhuurder dit? Mag de verhuurder daarvoor het pand betreden? Komt er een boeteclausule in de overeenkomst, voor het geval de huurder zich niet aan de afspraken houdt? Of heeft de verhuurder een ‘step-in-right’, waarbij hij achterstallig onderhoud zelf mag oplossen en de kosten op de huurder mag verhalen? Is de huurder verplicht een meerjarig onderhoudsplan (MJOP) op te leveren en bij te houden? Enzovoorts.

2. De mogelijkheid van tussentijdse beëindiging

Bij een huurovereenkomst voor een 230a-bedrijfsruimte staat het partijen vrij om zelf een huurtermijn af te spreken. In de wet is geen minimale huurtermijn opgenomen. Sluiten partijen een tijdelijke huurovereenkomst? Dan eindigt deze automatisch (van rechtswege) door het verstrijken van de termijn.

In de praktijk zie ik regelmatig dat er langjarige huurovereenkomsten worden gesloten, zonder mogelijkheid voor de huurder om de overeenkomst tussentijds te beëindigen. In veel gevallen kunnen huurders echter baat hebben bij een dergelijke ‘break-optie’. In de huurovereenkomst kunnen partijen duidelijke afspraken maken over de voorwaarden waaronder de huurder die optie mag inroepen.

3. Oplevering

In veel overeenkomsten zijn afspraken opgenomen over de wijze waarop het gehuurde bij beëindiging van de huurovereenkomst moet worden opgeleverd. Afhankelijk van de inhoud van deze afspraken kan dit een risico opleveren voor de huurder (bijvoorbeeld als het gehuurde in oorspronkelijke staat moet worden opgeleverd of als de verhuurder geen vergoeding wenst te betalen voor aangebrachte voorzieningen).

4. Aansprakelijkheid en zekerheden

Evenzo van belang is dat een inschatting wordt gemaakt van de huurder en diens betalingsgedrag. Let bijvoorbeeld op indien een huurder sinds kort een onderneming heeft of neem het type onderneming en de branche waarin de huurder werkt mee in de overwegingen.

Vrijwel in in iedere huurovereenkomst is een waarborgsom die voorafgaande aan de ingangsdatum dient te worden voldaan. Een gebruikelijke waarborgsom is gelijk aan 2 à 3 maanden huurprijs. Niettemin zijn er ook nog andere vormen van zekerheid. Denk aan een garantstelling van een (voldoende liquide) partij of een bankgarantie.

5. Uitsluitingen van aansprakelijkheid voor verhuurder

Voor iedere huurovereenkomst kan de aansprakelijkheid van verhuurder worden beperkt. In veel gevallen is het sowieso van belang om dit te doen. Denk daarbij aan verschil in wat aan het gehuurde moet worden hersteld, wel of niet vergoeden van gevolgschade en/of indirecte en/of directe schade, immateriële schade, enzovoorts. Daarnaast dient voor dit onderwerp extra aandacht te zijn in geval van een ouder pand omdat de kans op problemen/gebreken eerder aan de orde zal zijn. Maar ook in geval van hetgeen in het gehuurde wordt geëxploiteerd, bijvoorbeeld indien veel apparatuur aanwezig is of (luxe) producten worden gefabriceerd.

Even sparren?

De risicoverdeling in een huurovereenkomst speelt een cruciale rol in de relatie tussen huurder en verhuurder. Door gebruik te maken van een maatwerkovereenkomst of aangepaste (ROZ-)modellen, kan je jouw risico’s minimaliseren en duidelijkheid creëren, of je nu huurder bent of verhuurder. Goed juridisch advies helpt daarbij.

Heb je vragen? Of wil je even sparren over een huurovereenkomst? Neem dan gerust contact met mij op (via nathalie@mijn-advocaat.com of 06 460 873 78), ik help je graag.

Met vriendelijke groet,

Nathalie