De krapte op de huizenmarkt was al enorm, en is de laatste tijd alleen nog maar verder toegenomen. Dit maakt dat kopers weinig keuze hebben. Het gevolg: hoge overbiedingen en weinig voorbehouden. Ook leggen kopers zich vaker neer bij bepalingen in de koopovereenkomst die voor hen nadelige gevolgen kunnen hebben. Een van die bepalingen is de ouderdomsclausule. In deze blog leg ik je uit hoe dit zit.
Wat is een ouderdomsclausule?
Een ouderdomsclausule is een clausule in de koopovereenkomst waarin kort gezegd staat dat de koper bekend is met de ouderdom van de woning en dat de gevolgen van verborgen gebreken, die het gevolg zijn van deze ouderdom, voor risico van de koper komen.
Deze clausule is er vooral om de verkoper te beschermen tegen aansprakelijkheidsclaims die te maken hebben met de slechte bouwkundige staat van de woning. De kans dat een oudere woning in slechte staat verkeert is nu eenmaal groter dan bij een nieuwbouwwoning. Dit kan te maken hebben met slecht onderhoud, maar ook met de periode waarin de woning is gebouwd. Het kan zijn dat er in die periode minder strenge bouwkundige normen golden. Een andere reden kan zijn dat er in de tijd verschillende verbouwingen zijn uitgevoerd aan de woning, die minder van kwaliteit waren of niet goed op elkaar zijn aangesloten.
Formulering van ouderdomsclausules
Nu worden ouderdomsclausules nog wel eens verschillend geformuleerd. Dit komt omdat het geen standaardbepaling in de model-koopovereenkomst is. De bepaling moet dus handmatig worden ingevoegd. En daardoor ook van tevoren goed worden gecheckt! Waarom? Omdat de bepaling (bijvoorbeeld door een verkopend makelaar) wel eens zo wordt geformuleerd dat alle verborgen gebreken (en dus niet alleen de gebreken die het gevolg zijn van ouderdom) voor risico van de koper komen.
In de rechtszaken die hierover zijn gevoerd, blijkt dat rechters dergelijke clausules verschillend uitleggen. Hoewel de meeste rechters de bepaling beperkt uitleggen (in het voordeel van de koper), zijn er ook rechters die zo’n bepaling letterlijk nemen en dus in het voordeel van de verkoper uitleggen. Voor kopers kan dit laatste een flinke financiële strop betekenen.
Tips voor kopers en verkopers
Of je nu als koper of als verkoper bij de aan- of verkoop van een woning betrokken bent, het is ontzettend belangrijk om goed naar de bewoordingen van de ouderdomsclausule te kijken. Als koper is het sowieso van belang om bij een ouder huis een bouwkundige keuring te laten doen (en hierover een voorbehoud in de koopovereenkomst op te nemen). Is dat, gelet op de kapers op de kust, een no-go? Zorg dan dat de ouderdomsclausule evenwichtig is geformuleerd. Er moet dan in staan dat verkoper niet aansprakelijk is voor gebreken die verband houden met de ouderdom van de woning. Let op: dit laatste moet er expliciet in staan. Is dit niet het geval? Dan loop je het risico dat een rechter de bepaling ruim uitlegt en iedere aansprakelijkheid afwijst. Het feit dat er dan in het kopje boven de bepaling ‘ouderdomsclausule’ staat, doet daar niets aan af.
Als verkoper is het dan weer van belang dat de clausule zo is geformuleerd dat je niet voor te veel zaken aansprakelijk kan worden gehouden. Als je een oud huis verkoopt en daarbij een ouderdomsclausule afspreekt, mogen gebreken die voortvloeien uit ouderdom (of uit slechte bouwkundige ingrepen van voor jouw tijd en waar jij niets vanaf weet) niet voor jouw rekening komen.
Kortom, laat je altijd goed adviseren voordat je de koopovereenkomst tekent! Ook – of vooral – als je als koper onder (tijds)druk staat.
Wil je dat ik even meelees met jouw koopovereenkomst? Of heb je een (dreigend) conflict over een ouderdomsclausule? Neem dan gerust contact met mij op (via nathalie@mijn-advocaat.com of 06 460 873 78), ik help je graag.
Met vriendelijke groet,
Nathalie