Wil je verrassingen tijdens de bouw voorkomen? Werk dan in bouwteamverband. Door in een vroeg stadium samen te werken met de aannemer en architect voorkom je fouten, vertraging en onnodige kosten. Maar zo’n samenwerking vraagt ook om duidelijke afspraken. In deze blog leg ik uit wat een bouwteamovereenkomst is, waar je op moet letten, en waarom dit model aantrekkelijk is voor zowel de opdrachtgever als de aannemer.

Wat is een bouwteamovereenkomst?

Bij een traditioneel bouwproces wordt eerst een ontwerp gemaakt. Pas daarna wordt een aannemer gekozen. Bij een bouwteam werkt dat anders: de opdrachtgever, architect en aannemer (en eventueel andere adviseurs) werken vanaf het begin samen. Ze vormen een bouwteam dat gezamenlijk het ontwerp ontwikkelt en de uitvoering voorbereidt.

De afspraken over die samenwerking leg je vast in een bouwteamovereenkomst. Dit contract regelt onder andere ieders rol, de duur van de samenwerking en wat er gebeurt bij het einde van de bouwteamfase. Het doel is helder: betere afstemming, minder verrassingen en een soepeler verloop van het bouwproces.

Waarom kiezen voor een bouwteam?

Een bouwteamovereenkomst biedt voordelen voor alle betrokkenen. Voor opdrachtgevers betekent het onder andere dat er vanaf de ontwerpfase beter wordt afgestemd op de uitvoeringspraktijk. Daardoor worden knelpunten eerder gesignaleerd en opgelost. De kans op faalkosten, vertraging of kostbare bestekwijzigingen neemt daardoor flink af. Omdat de aannemer meedenkt, ontstaat ook een realistischer beeld van de kosten en planning. Je voorkomt dat je aanpassingen moet doen omdat de uitvoering niet binnen budget past.

Daarnaast biedt dit model ruimte om bij te sturen. Kom je er tijdens de voorbereiding achter dat bepaalde keuzes duurder of minder haalbaar zijn? Dan kun je hier direct op inspelen. Dat maakt het bouwteammodel bijzonder geschikt voor complexe of innovatieve projecten.

Ook voor de aannemer aantrekkelijk

De aannemer die betrokken is bij het bouwteammodel is beter geïnformeerd dan andere aannemers, omdat hij alle details kent. Bovendien geeft de bouwteamovereenkomst hem het exclusieve recht om als eerste een prijsaanbieding te doen. Komt die prijs uit binnen het taakstellend budget of is deze in verhouding tot de marktomstandigheden redelijk? Dan krijgt hij het werk gegund.

Bovendien is hij vanaf het begin betrokken bij het ontwerp, waardoor hij beter kan inspelen op de technische haalbaarheid en uitvoeringsrisico’s. Ook het contact met de opdrachtgever verloopt vaak soepeler, omdat er al in een vroeg stadium vertrouwen wordt opgebouwd.

Wat leg je vast in een bouwteamovereenkomst?

Een goede bouwteamovereenkomst biedt duidelijkheid. De volgende onderdelen komen er eigenlijk altijd in terug:

  • Een omschrijving van het project: wat wordt er gebouwd, waar en met welk doel? Benoem ook de fase waarin het project zich bevindt en of er al vergunningen zijn aangevraagd of verleend.
  • De samenstelling van het bouwteam: welke partijen doen mee? Denk aan de opdrachtgever, architect, aannemer, constructeur, installatieadviseur en andere betrokkenen.
  • Taken en verantwoordelijkheden: wie levert welke input in de voorbereidingsfase? Hoe ver reikt de adviserende rol van de aannemer? En wie houdt overzicht op planning en budget?
  • Vergoeding voor de bouwteamfase: krijgt de aannemer een vaste vergoeding of werkt hij op regiebasis? Leg ook vast wat er gebeurt als het project wordt afgeblazen of als de aannemer niet wordt gegund.
  • Het taakstellend budget per fase: wat is het maximumbudget per fase? Hoe monitoren partijen de voortgang ten opzichte van dit budget? En wat gebeurt er bij overschrijding?
  • Voorwaarden voor gunning van de uitvoering: onder welke voorwaarden krijgt de aannemer de opdracht gegund? Denk aan het blijven binnen het taakstellend budget, een marktconforme prijs of vooraf afgesproken toetsingscriteria.
  • Beëindiging van de samenwerking: wat als de samenwerking spaak loopt? Leg vast hoe partijen uit elkaar gaan, welke vergoeding dan geldt en wie welk werk mag overnemen.
  • Gebruik van informatie en documenten: wie mag gebruikmaken van de ontwerpen, adviezen en calculaties die tijdens de bouwteamfase zijn gemaakt? Zorg voor duidelijke afspraken over intellectueel eigendom en overdracht.
  • Aansprakelijkheid van partijen: wie is wanneer aansprakelijk voor fouten, schade of overschrijding van het budget?
  • Vertrouwelijkheid en communicatie: hoe gaan partijen om met vertrouwelijke informatie? En hoe wordt er gecommuniceerd over voortgang, wijzigingen en besluitvorming?

Verschillende modellen

Er bestaan meerdere modellen voor bouwteamovereenkomsten. Welk model je kiest, hangt af van het soort project, de samenwerkingspartners en de gewenste mate van juridische detaillering.

Een veelgebruikt model is het DG 2020-model, opgesteld door het samenwerkingsverband Bouwteam DG. Dit model is gericht op transparantie, samenwerking en duidelijke toetsmomenten. Het biedt een uitgebreide set afspraken over onder meer het taakstellend budget en de voorwaarden waaronder de aannemer het werk gegund krijgt. Juist bij grotere of complexere projecten is dit model een goede basis.

Ook het model van Bouwend Nederland wordt veel toegepast, vooral door aannemers. Dit model is praktisch opgezet en sluit goed aan op de UAV 2012. Het legt de nadruk op samenwerking en inspanningsverplichtingen, en is minder juridisch-technisch dan andere modellen. Daardoor is het laagdrempelig en geschikt voor kleinere of minder complexe projecten. Wel verdient het aanbeveling om aanvullende afspraken te maken over bijvoorbeeld aansprakelijkheid, beëindiging en het gebruik van ontwerpdocumenten.

Een derde model is de bouwteamovereenkomst van de DNR (2014). Deze wordt vaak gebruikt in projecten waarbij ook adviseurs of architecten betrokken zijn die werken onder DNR-voorwaarden. Het model sluit goed aan op de ontwerppraktijk en is juridisch meer uitgewerkt dan de andere modellen.

Tot slot zijn er ook partijen die kiezen voor een maatwerkmodel, bijvoorbeeld omdat zij al werken met contracten op basis van UAV of UAV-GC. Deze eigen modellen zijn afgestemd op hun interne werkwijze, maar lopen uiteen in kwaliteit en evenwichtigheid. Het is daarom belangrijk om te controleren of zo’n model wel past bij het project en de gewenste risicoverdeling.

Welke overeenkomst je ook overweegt: laat deze altijd juridisch toetsen. Elk project is anders, en standaardmodellen bieden zelden op alle punten voldoende bescherming.

Waar gaat het vaak mis?

In de praktijk gaat het mis als de bouwteamfase onvoldoende is afgebakend. Bijvoorbeeld als de taken van de aannemer vaag zijn omschreven of als de prijsafspraken ontbreken. Ook zien we regelmatig dat er geen duidelijke criteria zijn afgesproken voor de gunning van het werk, waardoor later discussie ontstaat. En soms worden er allerlei documenten uitgewisseld, zonder dat duidelijk is wat hun juridische status is. Zijn het intenties of bindende afspraken?

Deze onduidelijkheden kunnen leiden tot frustratie, vertraging of zelfs juridische conflicten. Terwijl het bouwteammodel juist bedoeld is om dat soort problemen te voorkomen!

Voorkom ellende: 4 tips voor een goede bouwteamovereenkomst

  1. Leg de afspraken duidelijk vast: wat mag je van elkaar verwachten, en wat gebeurt er als je het niet eens wordt?
  2. Bepaal vooraf de vergoeding en de criteria voor opdrachtverlening: zorg dat hierover geen onduidelijkheid bestaat.
  3. Kies een model dat bij je past: laat je niet zomaar leiden door het standaardcontract van de andere partij.
  4. Denk al na over de volgende fase: bespreek nu al hoe je de aannemingsovereenkomst vormgeeft als het project doorgaat. Over die overeenkomst gaat onze volgende blog in deze reeks.

Even sparren?

Samenwerken in een bouwteam biedt veel voordelen, maar vraagt om duidelijke afspraken. Een goed contract voorkomt dat er achteraf discussie ontstaat over rollen, risico’s of kosten.

Werk je (binnenkort) in bouwteamverband en wil je zeker weten dat alles juridisch klopt? Of twijfel je over het juiste model? Neem gerust contact met mij op (via nathalie@mijn-advocaat.com of 06 460 873 78), ik denk graag met je mee.

Met vriendelijke groet,

Nathalie

Lees ook: