Als er ergens veel over gediscussieerd wordt binnen het vastgoedrecht, is het over de vraag wie na de oplevering van een bouwwerk aansprakelijk is voor gebreken. De wet en de in de bouw veelgebruikte algemene voorwaarden (zoals de UAV-2012 en de AVA) bepalen dat een werk na oplevering voor rekening en risico van de opdrachtgever komt. De aannemer is na de oplevering alleen nog aansprakelijk voor verborgen gebreken. Sinds 1 januari 2024 is dit met de komst van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) veranderd. Hoe dat precies zit lees je in deze blog.

Aansprakelijkheid na oplevering, hoe was het eerst?

In de bouw is de oplevering een van de belangrijkste mijlpalen, zowel voor de opdrachtgever als voor de aannemer. Zeker als het gaat om de aansprakelijkheid van de aannemer.

Voor de invoering van de Wkb gold dat de opdrachtgever de restpunten bij de oplevering kenbaar moest maken. Als deze restpunten door de aannemer waren opgelost, was de aannemer niet meer aansprakelijk voor gebreken die de opdrachtgever redelijkerwijs had moeten ontdekken maar niet heeft geconstateerd. De aannemer was dan alleen nog aansprakelijk voor verborgen gebreken en dan slechts als deze aan hem waren toe te rekenen.

Sinds 1 januari: de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen

Sinds 1 januari 2024 is daar door de inwerkingtreding van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) verandering in gekomen. Het doel van de Wkb is namelijk niet alleen het verbeteren van de bouwkwaliteit en het bouwtoezicht, maar ook het versterken van de positie van de opdrachtgever.

Daarom brengt de Wkb voor de aannemer een aantal extra verplichtingen mee. Zo heeft de aannemer sinds 1 januari een verruimde waarschuwingsplicht. Ook geldt voor aannemingsovereenkomsten die na 1 januari 2024 zijn gesloten dat de aannemer bij oplevering van een bouwwerk een opleverdossier aan de opdrachtgever moet overhandigen.

Wkb en aansprakelijkheid na oplevering

Als we kijken naar het onderwerp van deze blog heeft de Wkb nog een belangrijke wijziging met zich meegebracht: een nieuwe regeling voor de aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering. Waar de aannemer voor 1 januari 2024 – zoals hierboven beschreven – niet aansprakelijk was voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken, geldt op grond van de Wkb dat de aannemer aansprakelijk is voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt. Dit betekent een lichtere onderzoeksplicht voor de opdrachtgever, en een verzwaarde aansprakelijkheid voor de aannemer. Dit betekent ook dat het proces verbaal van oplevering (waarin de restpunten/gebreken zijn opgenomen) een nog belangrijker document is geworden. Want een gebrek dat daar niet in vermeld staat, is in beginsel niet ontdekt.

In de nieuwe regeling is de aannemer alleen niet aansprakelijk als het gebrek niet aan de aannemer is toe te rekenen. In de systematiek van de Wkb draagt de aannemer hiervoor de bewijslast. Is de aannemer bijvoorbeeld van mening dat het gebrek komt door een verkeerde berekening van de opdrachtgever? Dan zal hij dit aannemelijk moeten maken.

Mag je van deze regels afwijken in de aannemingsovereenkomst?

Voor een aantal van de regels uit de Wkb geldt dat er in de aannemingsovereenkomst van kan worden afgeweken. Soms kan dat alleen als er sprake is van een professionele opdrachtgever, en soms alleen in het voordeel van de opdrachtgever.

Als het gaat om de aansprakelijkheid na oplevering, mag je in sommige contracten afwijken, waaronder in contracten met professionele opdrachtgevers. Dit mag ook in het nadeel van de opdrachtgever zijn. Gelet op de verscherpte aansprakelijkheid en bewijsplicht voor aannemers, zouden wij aannemers willen aanraden om – waar dat kan – van deze mogelijkheid gebruik te maken.

Let wel op: de afwijking moet uitdrukkelijk in de overeenkomst zijn opgenomen. Afwijken in de algemene voorwaarden is dus niet voldoende.

Even sparren?

Heb je hier vragen over? Wil je jouw contracten laten aanpassen aan de Wkb? Of ben je als aannemer geconfronteerd met een aansprakelijkstelling na oplevering? Neem dan gerust contact met mij op (via nathalie@mijn-advocaat.com of 06 460 873 78), ik help je graag.

Met vriendelijke groet,

Nathalie